十年后的终局是什么？
原创 作者:碧树西风 公号:西风的罗盘 发布时间:2024-04-10 22:15 发表于浙江
原文地址：十年后的终局是什么？
总有读者来问：
自己的职业上怎么做选择题，孩子的教育上怎么做选择题，包括填报志愿行业上怎么做选择题。
我看了很多这类问题后，一直在想，其实你当下来问当下的时候。
你已经没得选了。
选择大于努力这句话有个默认的前提，跨越时空。
如果不能跨越时空，当下选当下，那啥用都没有。人为刀俎，我为鱼肉，城下之盟，你能有什么好选项呢？
所以说，事到临头是没得选的，你仅有的选项全是错的，一个对的都没有。
真正的选择是什么时候？是十年前。
你十年前预判了十年后，才能决定了十年后的你，手头能不能开启隐藏选项。
正确选项，从来只在隐藏的那部分里。
你回忆下，你今天流的泪，难道不是十年前进的水么？
所以今天的你，想要跳出这个窘境，你就得预判十年后，到底是什么样。
我们每个人穿越到十年前，重活一遍，都会比今天更好。
为什么？因为你知道终局了，你是以终为始的在规划人生。
我们今天就来看看十年后的终局，站在十年后的角度，倒推今天，到底该如何选择。
全文一万九千字，分为四个章节。文中多处有链接，俗称画中画，文中文，阅读时莫错过。本文下面的留言，每一条我都会看到。
以下进入正文。
第一个章节：时代的脉搏是什么？
有个笑话讲得很好，三个人坐着电梯上来了，别人问他们，你们怎么上来的？
一个说，我在电梯里拿大顶，一个说我在电梯里奔跑，另一个说我在电梯里翻跟斗。
这是他们各自总结的经验，这是什么？
这就是微观视角与宏观视角的差别。
恐龙永远都会讲我够努力，因为我够大，小强永远都会讲我够努力，因为我够小。
恐龙称霸的时候小强瑟瑟发抖，小强得以幸存的时候，恐龙灭绝了。
其实我们都知道，无所谓够大够小，只是气候变了。
我们在玩任何游戏时，第一件事是什么？
是弄清楚游戏到底在玩啥，那么生存与发展，也是一样的命题。
这就叫做给时代把脉，你拿大顶，翻跟头很重要，但再重要，也没有那部电梯重要。
**聪明人第一件事，永远都是研究天气，研究电梯。
**
天时之后才有地利与人和，你冬天把种子撒下去，什么都不会长出来。
我们来想一个问题，一个20年前，就是2004年出道的人。
他对未来的预期是怎样的？
很简单，往回看。
往回看，GDP的年增长率基本上维持在10%上下波动。
那么他站在2004年的这个时间点，预计自己的整个职业生涯，未来的30年，就是1.1的30次幂，17.45倍。
那么一个当下出道的人，2024年出道的人，他对未来30年的预计是什么？
我们乐观地看，5%的中速增长10年，4%的中速增长10年，3%的中低速增长10年，一共30年。
1.05的10次幂是1.63，1.04的10次幂是1.48，1.03的10次幂是1.34，合起来，三个数相乘是3.23倍。
17.45是3.23的5.4倍。
这是什么？这就是大背景的不同。
你搁在恐龙时代就叫做侏罗纪与白垩纪的区别。
假如前者预计自己能够赚到540万的购买力，那么对不起，后者预计自己只能赚到100万的购买力。
你注意，我这里说的是购买力不是货币。
因为货币跨越不了这么长的年代，我们只能以购买力作为一般等价物。
这就是大环境。
你的预期应该是20年前那哥们的1/5.4，才是同频的。
否则你就是什么？你就是盲目乐观。
实际上，我们已经乐观了，5个百分点的头10年，4个百分点的中10年，3个百分点的后10年，这是很乐观的。
不信你问问隔壁的日本，他们可不是这样，他们就是1个百分点。
他们可不是1/5.4，而是1/13了。
我们甭管乐观悲观，再乐观，也请你把预期先降低到1/5.4，这才是靠谱的。
**让你把预期降下来，不是让你躺平，而是让你放弃不科学的念头。
**
什么叫科学精神？
就是依托于数据做分析而不是依托于想象力。
多数人的预期必须跟着数据做调整，当然，你说你是天才，是幸运儿，那除外。
好比高考的录取率到底是1%还是5.4%，其实对于普通人的影响是巨大的。
对状元是没影响的，因为只要不是0，对状元都一样。
所以状元不需要根据时代调整预期，但是普通人，需要。
你出发前就要很清楚，同样的姿势，同样的人，努力几十年，因为在不同的时代，你能够得到的只有他的1/5.4。
这影响了什么？
影响了你的策略。
一个人跑一百米，和他跑马拉松，策略是不一样的。
你拿跑马拉松的节奏去跑一百米你输定了，反过来，拿跑一百米的策略去跑马拉松，你同样输定了。
我给你举个例子。
一件事，我预期赚的话，赚540，赔的话，亏150，假如盈亏对半开，那上面这个盈亏比还可以接受，对吧？
你可以根据这个盈亏比去做一些仓位配比，风险管理。
但是，我前面告诉你了，过去的540相当于现在的多少？相当于现在的100。
那也就是说，一件事，赚的话，其实只能挣100，赔的话，要赔150，假设盈亏对半开，那这个盈亏比，谁去干？
没人会去干的，亏比盈还多，这事儿不值当呀。
我们看到什么了？
**我们看到当一个人理解不了两个不同增速时代的脉搏，那么他就会误判盈亏比。
**
你以为能赢540，其实只能赢100。同样都是赔150，原本值得赌的，现在不值得了。
孙子兵法讲的最重要的事情是什么？
是情报。
我得知道他有多少兵，我有多少兵，我要真实数据。
他有3000人，我只有1000人，明知如此，我就避开了。
结果我误以为自己有5400人，傻乎乎的认为优势在我，扑上去被他全歼。
当你意识到不到赢的预期已经从540降低到100时，你就会算错盈亏比。
于是你就怎么样？长期来看，你挂定了。
一次两次有可能幸运发挥作用，久而久之，这种赚了100，赔了150的盈亏比，你早晚挂掉。
是不是这么简单个理儿？
我们调整预期从来不是为了躺平，不是为了放弃，不是为了洗洗睡，而是为了时时刻刻能够计算出正确的盈亏比，这才是你想要长久获胜的关键因素。
我今天在用一个非常简单的数学模型，试图让部分读者能够理解你所处的时代背景，以及科学的思考方式。
我没有用任何复杂的算法，我就是用了一种给小学生看的打比方的数学表达。
如果你说自己看不懂，那就更没必要想这事儿了。
人不能又菜又爱玩，你说我小学数学都算不清楚，我要去资本市场里大杀四方。
数据，是你做决策的依据，而不是自媒体。
自媒体是一种眼球算法系统，俗称大家更喜欢看到1+1=3，自媒体就会把1+1=3推送给更多人。
实际上你算一算就知道1+1到底等于几。
就像你从去年开始，看到的绝大部分自媒体都告诉你美国立刻要降息，马上，迅速。
他们回回那么预测，只有我，一直告诉你，美联储会不停地爽约，真降息之前，会有很长一段时间是拿嘴降息。
不是因为我说真话，别人说假话，也不是因为我高明，别人都是笨蛋。
我说的话，是算出来的，而且这个计算公式我直接给到读者的。就像1+1到底等于几，你自己也可以去算。
你去看市场，美国市场缺钱么？缺么？一点都不缺。
那干嘛要急着降息呢。
08年金融危机之前，美国市场的房价达到当时的顶部，从那个顶部往前推，平均每年涨5个点，是这么涨起来的。
那么你去看美国当下的房价，你也往前推，推到上一次的金融危机之后。
你会发现，平均每年涨了7个点。
看懂了么？从数据比例上你就可以看到，涨势更猛。
股市就更不用说了，那个已经是众所周知，我给你把美国的楼市拎出来，而且是对比次贷那次，都涨得更猛了。
**说明当下的美国，一点都不缺流动性。
**
会降息的，但没有那么急，因为他们市面上不缺钱。
你以为他们加息了就得立刻降息？不是这样去想。
他们加息前释放了多少流动性？而且加息前又嘴炮加息了一年，推迟了那么久。
换句话说，就现在这个加息持续的时间长度，不足以让美国的市场上的流动性迅速减弱下去。
那他哪儿来很急迫的降息的必要呢？
这就是最简单的数学，你把美国市场上的数据拿出来，自己看一看，你会得出一样的结论。
大多数事情都没啥复杂的，无非你愿不愿意面对这些枯燥的事实与数据，去为时代把脉。
把我们第一章节的这个时代的脉搏应用于很多地方，都是有效的。
比如经常有人来问我20年前的发财方式是否有效。
你还需要问我么？不需要。
20年前的方式方法即便依然在有效期内，你还是要重算盈亏比。
他当年是540：150，盈大于亏，你现在是100：150，盈小于亏。
除非他当年是5400：150，你现在是1000：150，除非是这样，当年的方式经过时代的洗礼才会仍有残存价值。
注意，整个第一章节我讲的这些数字都只是为了打比方。
具体到你每个要思考的问题，不会碰巧是5.4倍的关系，我相信绝大多数读者都能理解，不会傻到生搬硬套。
但第一个章节过后，有一个潜意识已经在所有读者脑海里种下了。
那就是你清楚，时代不同了，增速从高速换挡到中速了。所有的一切，我们都要重算盈亏比。
第二个章节：我们来选择一个行业做分析。
咱们今天通过对一个行业进行切片分析，展望十年，来练习下这个思考方式的具体应用。
360行，选谁呢？选房地产。
咱们的读者遍布几乎所有行业，我选择任何一个行业，对其他读者群体都是陌生的。
唯有选择房地产，对所有人来说，都是相对熟悉的，因为大家即便不从事，也买卖过房子，也租赁过房子。
分析解剖未来十年的房地产行业，要思考三个问题：
第一个问题叫做城市化率。
你从城市化率的数据角度看，还没走完，还在进行中。我们当下属于城市化ing，不是城市化ed。
也就是说，相对于国际，这个数据还会继续上升，但是，实际上，它已经走完了。
听不懂对吧？我给你打个形象的比方。
咱们的大学生在总人口当中的占比是多少？
只有5个点，距离发达国家接近半数的占比还很遥远。
由此可以说我们的大学设置少了，还需要进一步扩大大学的数量以及办学规模，对吗？
当然不对。
为什么不对？因为那是年龄造成的。
你去看当下的年轻人，我问你，年轻人里面大学生的占比是多少？
和发达国家一样，就是接近半数。
所以说，总人口里面大学生占比低，是什么原因？
历史原因。
我们的大学生在总人口里面的占比一定会抬升的，怎么抬升？
等学历低的老家伙们都归西了，自然就升上去了。
明白了不？
你不可能说我扩建大学，把5，60岁的老头都招进去，让他们回炉，迅速提高全民大学生占比的。
没那种需求，人家老头老太太热衷于跳广场舞，不热衷于高考。
所以如果你只看数据不看数据背后的年龄，你就会误以为大学还要扩大。
那么回到城市化率这个问题上是一样的。
我们的城市化率现在已经很高了，距离发达国家只有10个百分点。
**但是，这最后的10个百分点是用什么完成的？
**
时间。
就像前面那个大学生占比的比方，是用时间完成的。
你去观察下农村，会发现，农村没有年轻人的，年轻人都进城了，农村都是老头老太太。
所以，如果按照年龄来做个划分，50岁以下的人群的城市化率，你看这个数据，已经赶上发达国家了。
**而50岁以上的人群当中，农村的占比很高，两者一平均，于是把整体城市化率的数据往下拉了10个百分点。
**
明白不？就像老头学历小学，孙子学历硕士，一平均，成高中了。
所以最后的这10个点的城市化率不是靠多盖房子完成的，而是靠时间。
等老头挂了，最后的这10个点的城市化率的数据自然会上去。
你不可能说赶着50岁以上的农村老头去城里找王婆相亲，回头娶个广场舞大妈，再顺便在城里买套房，夕阳红。
第二个问题叫做建筑行业开工状况。
建筑建筑，建给谁住？建给人住。
我们的人均住房面积按照35平来算，那么14亿人就是500亿平。
这是存量的房子。
咱们的房子按每50年老化破旧到期要拆迁一批，1/50，那么就是10亿平。
这是每年一定要动工的建筑规模，拆旧改新。
但是开发商们高峰时期每年要盖出来多少平？
17亿平。
其中10亿平是很正常的，这么大的国家，这么大的存量，你要抵扣折旧嘛。旧房子要拆掉，新房子要起来，这就是其中的10亿平。
多出来的7亿平是什么？
是增量。
这个增量会填补到什么数据里面去？
会填补到人均增量里面去。
每人每年多0.5平，去年人均35平，今年人均35.5平，就这么一个速度。
实际上我们要清楚，人的饭量是有限的，人均三顿饭，一天就吃饱了。
住房也是一样的，当人均35平，实际上，也就住饱了。
所以站在整个数据的角度，实际上已经住饱了。你注意，我聊的是整体，具体到个体，多寡不均，旱的旱死，涝的涝死，但这个放后面聊。
因为我们现在聊的是建筑开工。
人均35平，整体上住饱了意味着什么？
意味着本来就不可能永远指望房地产行业去拉动。
房地产很大的作用是拉动了下游产业，钢筋水泥，装修家电。
但是随着住饱了，房地产每年开工从17亿平的峰值到靠近10亿平，比如11亿，12亿，降低的这个过程，就意味着需要其他行业去填补。
你比如汽车行业。
这个量级当然不足以和房地产来比，但是它能不能填补7亿平空缺里的一部分呢？
明白这意思么？这不是谁要干嘛，谁不要干嘛，这只是长期规律。
而且你要注意一件事，就是年龄和人口。
**我前面这个假设始终是建立在人口不减以及年龄不增的基础上。
**
事实上，人口在减，年龄在增。
无论是人口减还是年龄增，都意味着对住房需求的减少，换句话说，这个10亿平的折旧，也不是一成不变的，而是逐步下降。
可能随着整体人口的减少，某一天，就是9亿平了。
这就是总体的规律，谁也不可能改变的。
但是于此同时，你会发现支出在增加。
人老了之后，他不仅不给城市挣钱，不给城市干活，而且怎么样？而且还伸手问城市要福利，要照顾。
所以开支在增加。
房地产开工在减少意味着卖地在减少，人老了之后伸手要福利，意味着城市运营的支出在增加。
这就是运营城市要解决的问题。
能卖出去地的城市要多卖点，能卖出高价的地要卖高点，不要去补贴富人，让他们占摇号倒挂的便宜。
要把这部分限价补贴了富人的钱，拿去补贴那些卖不出去地的兄弟城市，这就叫转移支付。
这个结果是你一定能够猜到的，如果你推理到现在。
就像人吃饱了他一定会拉，肚子饿了他一定会吃。
什么叫预判？这就叫预判。
你不可能光吃不拉，你也不可能始终不吃，城市也是一样的。
这就是为啥我去年年末就告诉你们，那几个当时还强撑着的一二线的盖子，一定会打开的。
因为这是无可避免的，就像钱用光的时候，口罩自然而然会摘掉。
当房地产市场需求转向改善型客户为主的时候，所有曾经的模式，都得跟着去适应。
比如昔日的70/90。
以前70%的房子要在90平以下，那是那个年代的实际情况，现在的改善型客户他要的可不是这个产品。
当年还曾经发明各种多本证，各种奇怪的户型，你今天回头去看，这就是昔日的产品力，不符合当下的需求。
因为客户，尤其是改善型客户，他可以选择不买，但你没法选择不挣。
由此引出下一个问题。
第三个问题叫做建什么房子，卖什么房子。
通过第二个问题，整体趋势你看得很清楚，但是有两点，是那种宏观数据看不清的。
一个叫做时间，一个叫做地域。
从长期的角度看，当然是住房需求下降，房地产开工也下降，问题是，这并不是同步的。
仅就过去两年的数据看，房地产开工下降太迅速，远远超过了同时期人口下降的速度。
明白这意思么？
不是你一步我一步，手拉手一起下降，不是的。
是你刚走了一步，我直接掉坑里去了。
所以长期看，房地产开工面积是需要持续下降的，但是短期看，下降太猛了，以至于实际上房产的供应是小于需求的。
至于你没有在市场上看到这一点的原因很简单。
因为这两年房地产价格的下行，很多原来把房产当作储蓄的二手房东把不住的房子都挂出来了。
要知道我们的存量很大，这么大的存量基数上，那些持有多套房产的人把房子都挂出来，远远填补了房地产这两年开工不足的空缺。
另一方面，因为人们对未来收入不确定，风险情绪大幅度降低，买房意愿大幅度降低，购房者尤其是中产及以下人群都变成了等等看。
两者一叠加，新房开工面积下降过猛这个数据反而被淹没了，没人注意到了。
如果这两者的情绪有改变，那么你将来就会在市场上注意到短时期的新房开工数据实际上是回调过度了。
这个话题我在房价那一期里面是讲过的，站在个人的视角下，这种时间不同步，给一部分人，带来了机会。
那么站在城市运营的角度，价格回调同样带来了机会，什么机会？
保障房的机会。
如果一座城市的人口是流入的，而流入的部分人口是这座城市不可或缺的劳工，就是说他铁定买不起商品房，而他要在这座城市里提供服务，就一定要有个落脚点。
那么保障房就是不可或缺的，你总得给人解决困难，尤其是给你这座城市需要的人。
从什么地方拿这块地呢？
从核心地段出地？那岂不是亏了，这种能卖出去的地，还指着卖给改善客户卖个高价呢。
从非核心地段出地？那住的人，通勤怎么办呢？你还得修配套？配套不要钱啊？
何况，前面分析得很清楚，房地产开工面积的大趋势，是从17亿无限趋近于10亿的走势中。
**还去到处盖？影响了开发商拿地的热情怎么办？
**
所以最好的方法是什么？是趁跌到位了，比如打五折了，城市出面，收购掉，作为保障房去租赁。
一举两得。
实际上这就是定向量化宽松，把钱打入了针对性的市场，让那个二手房东以五折的价格，换回了流动性。
与此同时，给来打工的外来者以廉租的落脚点。
仅此而已么？不只是。
还可以玩得更花一些。
比如，你可以告诉那个二手房东，这个五折的钱不以钱的形式给你，而是以票。
你可以拿这个，本市范围内，自己去补差价，去换购新房。这样你也改善了。
这么做，钱实际上还是在这座城市的房产项目里留着。
城市赢麻了，连赢三次。
不信你接下来看，我相信一定有城市率先这么干。当然，能这么干的城市都是有人口流入的，有实力托底的。
这是从时间上看，短期与长期。
那么我们再来看地域。
虽然整体上住房面积是够了，虽然整体上人口对住房面积的需求在下降，但每个城市是不一样的。
这个道理就像随着出生人口的下降，并不是所有学校的学生与老师都砍半，并不是。
而是头部学校的学生还在增加，腰部学校的学生已经不增加了，所有减少的学生名额，都体现在了底部学校。
他一个人扛下了所有，默默地哭晕在厕所里。
**城市间有虹吸效应，城市内部也有虹吸效应。
**
前者就好比房子我是有了，但是大城市的房子我还想有一套。
后者就好比房子我是有了，但是我想要住在这座城市的好地段的，高产品力的好房子里。
**所以说，需求不是没有了，而是改变了。
**
人均35平的意思是说苞谷面管够，但是有人想要吃白面馍馍，有人甚至要吃龙虾。
**后面这个需求才是未来房地产整个行业的方向。
**
那每年的10亿平，建在哪儿，怎么个建法，是这个行业新的命题。
以前对于开发商来说，啥都不管，反正种苞谷就行了，只需要起量。
现在要管了，现在实际上是一家家饭馆在竞争，你搞个八大菜系，我搞个私房菜。
你主打就餐口味，我主打用餐环境。
甚至，卖到最后都不是卖饭菜，而是卖文化，卖情怀，都有可能。
随着开卷，什么最重要？
大数据最重要。
谁掌握着大数据？
其实你关注一条最近的消息，贝壳这家中介公司，跑步进场拿地，试图做开发商去了。
很多人，即便看到消息也理解成贝壳看好后市。
这么去理解，不准确。
严格意义上讲，贝壳看好的是什么后市？是有希望改变玩法的后市。
贝壳有一个法宝，大数据，房地产市场里最真实，最全面的大数据。
**在房地产这个行业里，到底什么房子才是有市场的，贝壳就像电商平台一样，再清楚不过了。
**
卖了这么多年二手房，挣的是佣金么？不，挣的是大数据。
所以在后半程里，贝壳想要登场，想要发挥自己的数据威力，很正常。
因为前半程也轮不到它，那个年代拼的是背景，是杠杆的运作。
过去的那些年里，你拿不到钱，拿不到地，拿到消费者数据也白搭，因为那些年，消费者都还在吃苞谷面呢，他们的诉求根本不重要。
但是随着游戏进入后半程，房地产商的杠杆率一定会下降，回归国际正常水平。
这时候，大数据的威力就凸显了。
大家终于不拼胡子长了，终于开始拼刀法了。
因为说到底，你终归是个卖商品的，你终归还是要根据客户的口味来的，不是像过去的几十年，不用考虑客户需求，玩杠杆卖苞谷面管量就行了。
这才是贝壳打的小算盘。
但算盘如不如意，有个绕不开的问题。
一提到贝壳，你想起什么？一堆中介小哥，每天底薪50块，骑个小电驴，嚷嚷着花不完，真的花不完。
那么住在贝壳造的小区里，你什么感觉？就像开了一辆红米跑车…
让我不禁想起星爷电影里的段子，那个把禾花雀藏在乾坤烧鹅肚子里，温度刚刚好的厨师。
食神怎么评价他？乾坤烧鹅确实好吃，可是阁下太丑了。
那个被叉出去的大厨感慨，我算了这么多，居然漏算了自己的容颜…
不拿人家公司开玩笑了，我们第二章节拿房地产行业剖析，实际上是在分析这个行业十年后的终局。
房地产行业最终一定会从金融业，归于服务业，从把重点放在杠杆，归于把重点放在客户。
我们分析这个干嘛呢？为了引出下一个部分。
第三个章节：就业应对。
我们用一个章节分析清楚一个行业10年后的样子，是为了自己的就业。
如果我们要奔赴这个行业，如何做就业分析？
就着第二章节的内容，我们实际上可以看到，房地产作为一个行业来说，它的粗放式经营要切换到精耕细作了。
这对于学建筑的，学土木的，甚至包括学金融的，都是有长远影响的。
比如上一章节聊的开工面积，曾经的最高值，每年开工17亿平和未来某一年，每年开工10亿平，这中间好大差额。
你站在相关从业者的角度，假如原来17个人抢17个苹果，那么未来是17个人抢10个苹果。
前者本就不保证人手一个，因为总有人多吃，那么后者就必然有至少7个人，是吃不到苹果的。
如果你是学建筑设计的，你是不是要保证自己的作品有人要？
如果你是学土木的，你是不是要保证自己开了这个工地之后，还能接到下一个工地的活儿？
那么前者就不单纯是技术岗了，你实际上是面向客户需求的技术岗，你得让人爱上你的作品。
后者也不单纯是项目管理岗，你实际上同时也是销售岗，否则你干完这个工地，没活了，活都被那些有销售能力的工头，提前预定了。
这是必然的，因为消费者本身在变化。他们在人均未到35平米之前，是不择食的。
有房就行了，有口苞谷面就行。
将来他们会越来越挑剔的，你这个房子为啥能看见坟？你步行为啥不能去地铁口？你周围为啥没有大型商场？你这个户型不好，你这个采光不好，你这个太旧了，你这个小区绿化不好，管理不好…
这那那这，他们能找出一堆问题。
很正常，人饿的时候，给口苞谷面就很香，人一旦不饿了，他下馆子是要吃口好的。
同理，未来，他要买的不是房，是梦中情房。
来自消费者的改变最后都会变成从业者的压力。
那么站在金融视角下也是一样的。
我们观察过去的房地产企业，本质上是什么？
是像苹果那样做生态的还是像小米那样做产品整合的？
都不是。
房地产企业实际上是做金融的。
**开发商的核心竞争力就两条，拿地，借钱。
**
只要你能拿到地，借到钱，其他事情都是交给别人去做的，无论设计还是施工。
所以我说这本质上是金融行业，拼的是加杠杆，看谁能够加得到。
我们站在整体的视角去思考一个问题，一个企业为什么核心竞争力是加杠杆？
你回归到人就明白了。
一个人只有在明确自己能赚钱的情况下，他才会借钱都要做。
说明那个年代赚钱是一定的，谁做谁赚钱，谁借得多，做得多，谁赚得多。
于是大家养成了一个路径依赖叫做加杠杆。
后来我们知道三道红线，那个实际上是外力，是强制的，你还在兴头上，忽然有个声音提醒你，不要加了，不要加了。
深圳曾经有段时间的指导价格也是这个道理。
市场还在兴头上，30万一平，这个时候忽然指导价格出来了，20万一平。
大家都觉得很好笑，但是很快，你看到了，那个市场价格跌破了指导价。
房地产企业的杠杆也是一样的，你等多年后再去看，他们的杠杆会非常低，会靠近香港的那些地产开发商。
你比如我们动辄都是90%多的杠杆，香港开发商的杠杆都是40%，或者更低。
这个很正常，当你不确定自己一定能挣钱的时候，你就不会不假思索地加杠杆。
**加杠杆的本质就是生意太多，钱太少，当生意少了，当生意比钱少的时候，你还加什么杠杆？
**
明白这意思么？你自有的兵都投不光，你还借兵做什么？
**所以17亿平慢慢减向10亿平的过程中，借钱的需求也会受到影响。
**
那么作为金融业来说，它也会思考一个问题，我的钱该怎么放出去？
过去很多年，我们金融行业的赚钱，并不是源自发达，而是躺赚。
是像房地产行业一样，简单粗放就可以挣到钱。
过去的开发商不用动脑子，不用去调查客户需求，不用去打造产品力，不用去做销售，甚至盖房子都不需要会。
拿地借钱就行了，无论你盖成什么歪瓜裂枣，总会有人要的。
过去的金融行业，因为市场需求旺盛，存贷差很大，因此不需要动脑子，只要借钱给大企业就行了。
你企业大，你有抵押物，那我借钱给你，很简单的业务。
而且我贷出去的钱的利息比我收进来的存款的利息高太多了，这就叫存贷差，这就是金融行业的利润来源。
要知道，我们的存贷差和发达国家比，是人家三倍都不止。
这就是说，你根本啥都不用做，你就低价收钱，高价借出去，这个差额太高了，利润太大了，而且，你还可以挑客户，只借给大客户。
这样做的好处就是你无需研发什么复杂的风险管理系统，直接用筛选客户的简单粗暴的方式就避免了大部分风险。
当年，那个还说话马老师，他有一次说了很多错误的话，但其中有一句，挺有意思，他说，那啥，还处于当铺阶段。
当铺的运营思路就两点，一个是存贷差足够，一个是只借给有钱人。
说到底，还是市场太容易了，你躺着就能赚钱，是不会想着去练内功的。
那么随着竞争的加剧，实际上你要面对一个问题，就是你的存贷差长期看，必然也要向着国际水平靠拢。
你不可能长期指望三倍于同行们的利润来躺着做生意了，你得学会提升效率，站着挣钱，甚至，求着客户去挣钱。
而且，也没那么多大客户给到你了，你得去发展小客户。
这个过程，就需要建立复杂的风险管理系统，否则，你的款收不回来。
这就是金融行业的人要面对的挑战。
我讲这个，不是告诉你这俩行业不好。
任何行业从粗放到精耕，都是必经之路。
我讲这些，是告诉你，如果你是相关行业从业者，十年后，你面对的局面是啥样的。
如果你的孩子要报考相关专业，将来要步入房地产行业，金融行业，你就要知道，人家从当年的需要单一型的人才，变成了需要复合型人才。
你的孩子不仅得是个设计师，也得是个产品经理，不仅得是个工头，也得是个销售。
不仅仅要懂金融，更要懂数据，懂算法，外加一个专项的行业经验。
明白这意思么？
好比你有俩儿子，那个大儿子生得早，或许单学了个金融就干起来了。
那个老二生的晚，他可能要学了算法，学了金融，还学了某个与行业相关的专业领域（无论是建筑，是计算机，还是什么），三个技能加身，叠加之后，才和他哥混的一样。
我们用第二章节把一个行业拆开了预判它十年后的样子，然后用第三章节，根据它十年后的样子，去事先知道我十年后，要长成什么样，才能适应它。
你只有这么做了，十年后，你才会有很多很多选项。
**因为你的竞争者们，你的同行们，他们是迷迷糊糊走到那个位置的，他们除了哀叹以前的日子多好过，哀叹自己生晚了之外，什么都不会。
**
明白我这句话么？
从来没有什么选择是当下决定的。
选这个动作，ABCD里面选这个动作，是当下决定的，但是范围，究竟是ABCD里面选，还是A~Z里面选，是十年前，就已经决定了。
而我告诉你，ABCD里面通常都没有正确答案，因为答案在E~Z这个范围内。
所以我说选择大于努力，是有时间前置条件的。你得在十年前就预判了终局，就为之量身打造，十年后，你的选项里面才会冒出来E~Z，他们都是隐藏选项。
人生的秘密全都在隐藏选项里，不在十年前开启它，十年后，你依然没得选，因为ABCD，全是错的。
你像我本科的时候，是学通信出身的，那个年代通信设备如日中天。
我为什么后来没进通信行业去做设备？而是去其他行业做了软件？
因为在我年轻的时候，也曾经有人，像今天一样，帮我分析测算过通信行业的十年展望。
设备，终归是会卖完的，基站这种，过了初期的那个0到1的建设期，到了后面，更多的是维护。
那么对研发的需求就会大幅度减少，你还要从事这个，面对的机会可能更多是面向海外，比如去非洲，去南美，你愿不愿意？
不愿意，你就不能事到临头再改，那成本就太高了，你读研时，方向就要改了，然后你找第一份工作才能顺着改，后面自然而然，就改道了。
当我研究生一毕业，就发现，果然如此，那时候通信行业已经走下坡路了。
因为需求在下降。
再过几年，等我第一份第二份工作做完，通信行业已经非常冷了，真的是需求缩小很多。
然后我发现昔日我本科时代的同学们，混得就很不如意。
要知道他们比我可努力多了，如果以当时来看，我本科时都在打游戏，他们好好学习。
结果我为了本科能毕业，去考个研，虽然还在计算机领域，但是离开了通信赛道，他们读研时依然深耕通信，最后，不得不面对行业硬件建设饱和期。
又因为自己的先期投入太多，那么多年认真读书，本科硕士读通信，不舍得放弃，第一家公司入职继续做通信，做个几年，经验也有了，沉没成本更高，更加无法离开。
于是等到行业冰河期，还有办法么？没了。他们只能深陷泥淖。
我本科时有三十多个同学，全是顶级学霸，其中一半，都混得很不好。
因为他们对行业终局的把握是错的，或者说，他们根本就没有思考行业终局这个意识。
他从来不会去想十年后是怎样的，就是觉得自己分数挺高，这个专业要求分数也挺高，于是就报了，然后学的也挺好，出来什么专业对口就做什么了。
他脑子里没有侏罗纪与白垩纪，他就是一只茫然的小恐龙，某一天，忽然发现食物变少了。
我今天用来展示分析的这个行业，第二章节第三章节讲的全是房地产，第三章节稍带了一部分金融，因为地产金融是一家。
但实际上，你用这种分析方法，可以囊括所有行业。
你想从事什么行业，你就用这种方法去分析，然后，本着终局的目标，去反推自己的当下。
那么到这里为止，其实还有一个问题，善于思考的读者，可能已经发现了。
那就是，一旦我奔着十年后的场景去思考，就会发现一个尴尬的事实。
十年后需要的那些能力，其实在当下，是不存在的。
试问，我到底该怎么准备，怎么学习呢？
这个问题非常好，因为这个问题，就是当年的我，学生时代的我，提出来的。
当年给我分析通信行业的，是泰山北斗级的人物，也是我们家亲戚。他年龄很大很大了，他给我讲了很重要的一句话。
他说，你应该听过很多次了，学习能力比学什么重要得多。
那么这个所谓的虚无缥缈的学习能力，究竟是指什么？你想过没有？
其实是一种理念。
这种理念，我今天试着用我当年的理解，来系统地阐述一遍。
第四个章节：能不断适应未来的学习理念到底是什么？
从哪儿开始呢？从一个问题开始。
时光已经距离我当年提问又过去了几年，到了08年，我已经工作了，但是我不甘于本职工作，把主要精力投向了国际市场，于是，遇到一个投资问题。
我们假设有两个人，A和B，A是麻瓜，B是法师。
A问B，我要买入一个投资品种，可不可以。
真实的答案是什么？
是需要很多条件，当你是这样的人的时候，当你的条件满足XXX的时候，当这个和那个结合的时候，一堆条件之下，最后的结论是可以买入。
我问你，A能够准确地描述出这些条件么？
答案是不可能。
**这里面有两个不可能，一个是A其实根本不可能准确地描述出自己。
**
不相信你做个实验，你描述下你自己的特点，然后找第三方通过50个认识你的人来描述你。
你把这51份报告合在一起，会发现有很多悖论的地方。俗称别人不懂你，你也不懂你。
**第二个不可能体现在其实A并不知道要描述什么，他不知道所有的这些条件指什么。
**
那我问你，你以为法师B就知道么？
法师B知道，但知道，不等于知道。
你爸爸迎面走过来了，你认不认得？当然认得。哪怕十年不见面，你也认得。
好，既然你认得，那你写个程序吧，你把如何辨认你爸爸这件事写成代码，让计算机去识别。
你能做到么？
你做不到。
明明一眼就能认出来的爸爸，却没有办法把特征写出来让计算机去识别，这就叫做知道，不等于知道。
你能做到一件事和你能手把手教别人做到一件事，哪怕这个人是计算机，它完全听你的，这里面也隔着十万八千里。
发现问题了么？
A和B，麻瓜和法师看似在沟通，实则没有在沟通，他们都只是在自说自话，误以为沟通了。
这就是跟单的不可能。
我当年可是和一个前交易员每个交易日相处几个小时，属于可以随时沟通，随时交换想法的。
按说这已经可以做到跟单了，就是几乎可以做到你开仓我开仓，你平仓我平仓，你做多我做多，你做空我做空。
但实际上，最后我发现，这一切是做不到的。
为什么做不到呢？
跟人有关，跟你的年龄有关，跟你的资产规模有关，跟你的处境有关，跟你的天赋有关，跟你的性格有关，跟你要什么有关。
跟太多太多的内容有关。
我举个与交易无关的例子，一个小销售跟着老销售去见客户，那个老销售能把客户吐出来的痰，甘之如饴地舔干净。
小销售是看不懂怎么舔么？
不是。
那他是没长舌头，不会舔么？
也不是。
他看得懂，也做得到，但就是做不到。
明白不？理论上能做到，不等于具体某个人能做到。
当小销售看到这一幕的时候，他的第一反应不是效仿，而是直接开始怀疑人生了。
我干点什么不能挣钱呢？我为什么非得这么活呢？我换个活法不行么？
于是他辞职了。
看到了吧？人的差异就是打这儿来的。
**回到资本市场上也是一样的。 每个人的家庭条件不一样，每个人的禀赋不一样，哪怕同一个人，在不同的年龄段，他的诉求也不一样。
**
我年轻的时候，几乎所有的钱都被我拿去做高频交易了。
这个原因非常简单，第一我有天赋，第二我看到了回报，第三我非常年轻。
你想想看，梅兰芳年轻的时候，他会做什么？俩字：唱戏。
因为你足够有天赋，你足够有回报，你也足够年轻，你不把更多钱，更多精力砸在这件事上，你想干嘛呢？
你想想看，这是不是像极了企业？
企业第一阶段都是茫然的，到处找方向，一旦开始进入盈利，它会怎么做？它的主营业务就会非常单一，卯足了劲做。
专精一项，迅速扩大市场规模，争取做到头部就是最正确的战略，此时此刻去搞什么多元化，那是分散兵力。
可是，当这家企业已经在最初的领域做到分支头部之后，当它扩无可扩，它会不会思考多元化经营？
一定会。
或者，另一种情况，也许它没有做到头部，但是，随着经营者老去，它会不会考虑改变战略？
同样会。
诸葛亮去世之后，蜀汉为什么不进攻曹魏了？从蒋琬开始，为什么假进攻远大于真进攻？即便是姜维，也是小规模战斗，以攻代守。
道理很简单，没了诸葛亮，我拿什么进攻？
所以投资人随着年龄的老去，投资风格发生重大变化都是很正常的。
我曾经见过一个国外的投资人，非常牛的高手，但是他太激进了，他所有的资产都放在复杂的模型里，只有他自己知道怎么处理。
结果，他在一次坐直升机的过程中遇难了。
结局是他的老婆孩子什么钱都没拿到，直接清零，他白干了半辈子。
明白这意思么？他手里那个东西是不是财富？
是财富，但那一堆的单子，一堆的开仓，不是直接财富，是间接的。
相当于他拥有一支军队，那支军队能为他带来利益的前提是他在指挥。
问题是，那支军队离了他，瞬间就会崩溃，而他死于意外，他的军队，他的妻儿根本无法指挥。
于是明明是财富的东西，就那么烟消云散了。
正常的做法是什么？是随着你的老去，你要预先处理身后事。
你不能说你所有的财富都是一支军队，你得把一部分变成很简单的资产，例如房产，矿产，森林，黄金，存款。
简单到麻瓜也能处理，另外一部分，才是你自己从事的事业。
**看到了么？人已经在变化了。
**
同一个人，同一个投资人，在年轻的时候，和渐渐老去，需求是不同的。
前者事业还没起步，就像梅兰芳，你不专心唱戏，你不投资自己，就没有出头之日。
后者随着年龄老去，梅兰芳也得操心自己哪天挂了，他总不能投资了自己一辈子，最后随着自己挂掉，什么也没留下吧？
那你现在回过头去看当年的我，和当年的那个前交易员，别的不提，年龄就不一样，人家比我岁数大很多。
这已经造成风格的很大不同了。
**彼之蜜糖，吾之砒霜。
**
我真要是完全照你那么做，结局就是我本来有机会成功的，结果失去了。
好比一个老头，50岁了，他有5000个W，他存一年有150个W的利息，够用了。
他不想别的，就想着不让他的儿子败家，去混夜店，去结识什么太妹，他能不输，就这么熬到70岁，80岁，把5000个W留给孩子，他觉得这就是成功。
好，现在我有5000块，我也学他？我一年有多少利息？150块？够干啥？吃顿饭？
发现问题了么？
**你没法跟庄，除非你跟的是什么？是庄年轻的时候。
**
但问题又来了，这个庄年轻的时候，他也是个麻瓜的时候，你又怎知他是未来的法师呢？
何况知道也没用，因为这个法师年轻的时候，他的个人禀赋，各种条件，和你又有种种不同。
所以结论只有一个，你唯一能做的是看他打拳。
张三丰每一次打太极拳，招数都不一样，没有拳法，只有拳意。
**这就是当年我在学生时代问的那个问题的答案，这样的学习理念，才是有效的。
**
08年的时候，一个华尔街的交易员被裁了，回国，和我一起向他学习的人有几百个，后来稳定盈利的就我一个。
为什么？因为所有人都在学习拳法。
他们想要找到一个固定的稳定盈利的招数。
但是没有，因为那个交易员，他本人也没有能力稳定盈利，他是机构里面的分析师，是服务客户的专家。
明白这意思么？
游泳教练未必本人会游泳的，人家只是知识渊博，科班出身，有丰富的大机构从业经验。
这些人，这几百个人，他们从一开始，自己的认知就已经进入了误区。
他们以为是在读书时代，老师教一道题，自己记一道题，回头记住选C，去了市场里就能赢钱。
结果个个亏得哭爹喊娘。
这个交易员也很实诚的，他跟所有人都讲，他没有任何能力帮人赢钱，但是他的经验可以让这些麻瓜们，在市场里多玩一会儿。
俗称让你输得慢一点。
至于你能不能赚钱，那全看你自己的禀赋，他是无能为力的。
这一点，他后来阐述的这一点，是我第一天就想明白的。
俗称肌肉并不可能是别人贴在我身上的，所谓教练仅仅是协助我训练。
教练不可能把你变成奥运冠军，他唯一的作用就是助手，相当于人肉字典。
本来很多东西需要我去摸索，现在我随时问，随时有人答。而有些需要工作经验才能知道的消息，我也可以借此了解到，这就够了。
明白法师的作用了么？
其实没有他，我一样能做，无非变得很慢。
说到底领悟投资的过程就像创业，我需要技术专家，需要职业财务，需要有经验的销售，但归根结底，是我在创业。
严格意义上讲，没有这一切，我一个人也能做，他们的作用，仅仅是助手，不能是必要的。
企业里面乌泱泱提建议的人很多，归根结底，是我在拍板。
而我根据什么拍板？根据****我各方面的条件，根据自身当下的需求。
俗称我有什么，我要什么，我愿意放弃什么。
这三个问题外人不会懂我的，就像我前面说的，有时候我们自己都不懂自己，你觉得谁能懂你？
他舔客户的痰，舔得很香，我也香么？
鞋子合不合脚，外人不知道的，只有脚知道。
没人懂我的，感受在我身上，只有我自己真的知道我疼不疼，只有我自己知道我爽不爽。
这就是我和那当年另外的几百号人最大的不同。
学习理念不同。
他们都很喜欢问品种，问价格，问方向，只有我，与众不同。
我需要的是一个环境，俗称你打你的，我打我的。
你打你的拳就够了，我要的是沉浸在这个拳意里面，我要的，是一种环境。
我并不知道什么会启发我。
你比如这个交易员，当年最擅长的是欧元，非美里的大类，以及美日，我们都知道从08年开始，十几年里日本的态度都是明确的，向全球提供流动性。也就是说，美日的方向是固定的，全球大量的人是做美日固定方向套利交易的。
但我从来不做这俩品种。他是个乒乓教练，我最后成长成一个羽毛球运动员。
说明我关心的不是拳法，是拳意。
有时候，启发我的，是很多无厘头的事情，比如他闲聊到一些工作中的对话。
他老板的老板是索大师，他的顶头上司，是汇报给索罗斯本人的。
他聊到的一些旁听来的老板间的私人对话，无意识就启发了我。
这就叫你打你的，我打我的。
你并不知道你什么情况下会帮到我，我也事先不知道，但环境可以酝酿出。
带有创造力的学习的本质是什么？其实就是自然界里的生长。
树是怎么生长的？难道是你教它的？
不，你把它放到一个阳光充沛，雨水充沛的环境里，它自然就会生长了。
这实际上是一种创造力式的学习。
我们都很想掌握创造力，学习创造力，创造力是怎么学的？
难道是给你一道练习题，ABCD，选对了C你就掌握了创造力？
不是。
创造式的学习就像植物，哪儿有阳光，它往哪儿长，哪儿有水，它往哪儿长。
生命生长的过程，就叫创造力，生命的奇迹，就是这么发生的。
阳光是什么？水是什么？就是你想要了解的那个行业十年后的方向。
你怎么预知十年后的具体技能？答案是不能预知。
但是你心里种下了方向，然后你又掌握了这种创造式的学习，这种生命奇迹式的学习方式，你自己就会自然而然生长成那个样子。
过程就是这么神奇。
我们跳出个人，我给你举一个行业中的例子。
日本人进入机器人行业非常早，比我们早入场几十年，他们在机器人仿真人这个领域，花费了巨大的投入。
之所以这么做，原因很简单，因为日本老龄化。
日本的商人觉得用机器造一个模拟人出来，推向家政市场，可以取代保姆。
结果是什么？结果是日本起了个大早，赶了个晚集，他们的机器人市场规模，比我们这个后发者，小得多。
为啥？因为方向不一样，他们在研究家政机器人，我们在研究工业机器人。
你那个家政机器人，皮肤像不像真人？语音像不像真人？如果不像，让客户觉得太生硬，那就始终不如人，不如人类保姆。
但我们那个工业机器人，瞄准的不是人，而是人的某个单一功能。
比如拧螺丝，比如分拣快递。
我们这个机器人一造出来马上就能上产线，不吃不喝不要工资还不睡觉，马上就能带来利润，马上就能扩大规模。
于是赚来的钱，马上就投入研发，马上就迭代式前进，于是工业机器人的产业兴起了。
后发先至。
而日本的家政机器人，卡住了。因为你得不到市场的认可，你得不到正向反馈，你怎么继续？
我举这个中日之间，关于机器人产业的例子是告诉你，创造式学习并不是说什么难学什么，并不是说要学屠龙术。
那都是媒体YY的，他们那帮人，完全不懂市场，从来不做生意，什么听起来牛，就嚷嚷什么。
这是他们理解的创造式学习。
真实存在的创造式学习是什么？
是效仿植物。
一棵树可不是一天长那么大的，它的长大，以及朝哪儿长，是每一晚，而不是某一晚。
它心中有阳光，哪儿有光，它往哪儿长，今天一厘，明天又一厘，阳光如果变，它就跟着变，它是这么自然长成的。
这就叫生命的奇迹，它的生长过程中，其实每一步，都是有反馈的。
或者说，它是被阳光倒逼着成长的，就像我们的工业机器人产业。
你研发不研发？你研发市场马上就给你钱，你生产一个工业机器人客户马上就下订单。
给钱，你要不要？你做一步给你一步奖励，逼着你成长。
把机器人的案例，回归到人身上，是一样的。
十八年前，我只是认定了硬件做完了之后，要做软件了，于是我就去做了软件。
我心里始终揣着那个方向，然后我就一点点在工作中的每一个小选择都朝着软件方向去做，而不像我本科同学那样，去做了通信设备。
十六年前，我只是认定了长期趋势看，交易成本一定会下降，手续费一定会下降，于是我就朝着高频这个方向一点点去生长。
这个过程丝毫也不高大上，一点也不屠龙术，就像我们的工业机器人产业，朴实无华且枯燥。
但让你赢的，恰恰是这么朴实的地方。
人这个东西，事事有回报，步步有回音，你就知道自己对了，你才能够每一晚坚持努力下去。
要是像日本的家政机器人那样，市场就是不给你奖励，只有碰壁和继续碰壁，即便你起得再早，再努力，你又能坚持多久呢？
所以我们最后这个章节讲的创造式的学习，不是平日里媒体议论的那种空中楼阁式的，不接地气的创造力。
而是非常平凡，非常朴素的，就像一朵花，就像一棵草，就像一个竹笋破土而出的过程。
庄子在知北游里讲：道在屎溺。
你给树苗下面丢坨屎，它就长大了，最平凡的事物，最常见的事物，孕育着最深刻的学习方式。
文末，因为满级读者的留言是不经脚本和助理筛选，直达的，我每条都能看到。
所以很多读者问，怎么知道自己是否全部的付费文都看过了。给你整理出来了。
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